¿Qué dice un acuerdo de 1 dólar sobre el mercado de oficinas de Estados Unidos?

El propietario de una tienda de delicatessen de la ciudad de Nueva York, Jimmy Yaffrodi, luce sombrío afuera de la tienda que abrió hace 27 años en uno de los principales distritos comerciales de la ciudad.

«Todo está vacío», dice. «No entiendo eso.»

Desde su ubicación en Park Avenue South, este hombre de 61 años envió a dos niños a la universidad y empleó a 12 personas, preparando sándwiches y ensaladas para los trabajadores de oficina que llegaban desde edificios cercanos.

Hoy en día, ofrecen una ventana a través de la cual presenciar lo que algunos llaman el «apocalipsis» en las oficinas estadounidenses.

El icónico edificio Flatiron Triangle cercano ha estado vacío desde 2019. El otoño pasado, sus propietarios dijeron que se convertiría en apartamentos.

A la vuelta de la esquina, se están realizando obras en una nueva oficina frente al Madison Square Park. Pero su principal inquilino, IBM, se está consolidando desde otros espacios de la ciudad.

Su vecino de al lado, 360 Park Avenue South, ha estado desocupado desde 2021 por remodelación. El edificio de 20 plantas, que se vendió por 300 millones de dólares (233 millones de libras esterlinas) ese año, fue noticia recientemente después de que uno de los propietarios entregara su participación del 29% a uno de sus socios, alejándose de los compromisos de financiar 45 millones de dólares adicionales en operaciones. . Desarrollo. Por 1 dolar.

El área todavía cuenta con restaurantes con estrellas Michelin e inquilinos estables, incluida parte del sistema judicial del estado.

En la calle, los vecinos te dirán que la vida ha vuelto desde el Covid.

Pero las ventas en Taza Cafe & Deli del Sr. Yafroudi, que han bajado un 70% desde 2020, cuentan una historia diferente: una que expone los enormes desafíos que enfrentan los propietarios de oficinas en todo el país y los riesgos que esos problemas crean para la economía en general.

«Dependemos de los trabajadores de oficina, y aquí no hay empleados de oficina. Es un cálculo muy sencillo», afirma. «Si no vienen a trabajar, lugares como el nuestro no podrán sobrevivir».

Cuatro años después de que la pandemia revolucionara las prácticas de trabajo desde casa, especialmente en Estados Unidos, este cambio ha resultado difícil de revertir y ya no se pueden ignorar las consecuencias.

Alrededor del 20% del espacio de oficinas en Estados Unidos estaba en alquiler a finales del año pasado, la tasa de desocupación más alta en más de 40 años. Según los análisis de Moody's.

Dado que se espera que esa cifra aumente en los próximos 12 a 18 meses, la disminución de la demanda está cambiando los vecindarios de la ciudad y afectando los valores de las propiedades, que ya han caído aproximadamente un 25% en promedio en todo el país.

Uno artículo reciente Se estima que Estados Unidos sufrió una pérdida de valor de más de 660 mil millones de dólares entre finales de 2019 y finales de 2022.

Estas caídas coincidieron con un fuerte aumento en los costos de endeudamiento, lo que creó incentivos para que incluso las empresas bien financiadas se alejaran de sus propiedades, con el valor de sus edificios cayendo por debajo de lo que debían por sus préstamos.

Con aproximadamente el 44% de las hipotecas de oficinas del país en ese estado, los problemas han generado preocupaciones generalizadas sobre cómo los bancos –y la economía en general– absorberán el impacto a medida que los préstamos comiencen a deteriorarse.

Prestamistas de lugares tan lejanos como Alemania y Japón están absorbiendo cientos de millones de dólares en previsión de que los préstamos quiebren.

Estos problemas son particularmente graves entre las empresas locales y regionales, algunas de las cuales, como el Community Bank de Nueva York, ya han experimentado graves oscilaciones en los precios de las acciones a medida que los inversores huyen de posibles problemas.

A medida que los bancos colapsen o reduzcan sus préstamos, los analistas dicen que la situación podría empeorar, dificultando que otras personas y empresas obtengan préstamos y provocando una desaceleración económica más pronunciada.

Esta semana en Washington, los políticos presionaron al jefe del banco central estadounidense sobre lo que están haciendo los funcionarios para evitar lo peor.

«Habrá pérdidas», dijo al Congreso el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, y añadió que el regulador estaba en contacto con las empresas para reforzar su apoyo financiero. «Creo que es un problema manejable. Si eso cambia, lo diré».

Hasta ahora, muchos incumplimientos han sido estratégicos, reflejando cambios en las prioridades de inversión más que dificultades financieras, dice Thomas LaSalvia, jefe de economía de bienes raíces comerciales de Moody's Analytics.

Está entre quienes predijeron dolor regional, no un desastre económico a escala global.

Pero los próximos meses, cuando muchos préstamos hipotecarios contratados antes de que el banco central de Estados Unidos subiera las tasas de interés, necesitarán ser refinanciados, serán una verdadera prueba.

«Esta es la parte final de esta historia que se desarrollará durante los próximos seis a nueve meses, que es cuándo y cuánta angustia realmente sentiremos», dice LaSalvia.

«El mercado de oficinas… va a tener que cambiar, y aún no lo ha hecho».

Si las tasas de interés se reducen a finales de este año, como muchos esperan, los riesgos para el sector bancario serán «mucho menores en magnitud», dice Erica Jiang, profesora de la Universidad del Sur de California y coautora del artículo sobre el fracaso. de… Bancos.

Pero incluso sin una catástrofe económica, las ciudades de Estados Unidos, que a menudo dependen en gran medida de los impuestos a la propiedad de las oficinas, están sintiendo los efectos, ya que la caída de los valores y la reducción de la actividad amenazan los ingresos de los que dependen para financiar bibliotecas, parques y otros servicios esenciales.

En Nueva York, que depende de los inmuebles de oficinas para generar alrededor del 10% de sus ingresos fiscales, el contralor advirtió el verano pasado que la ciudad podría enfrentar un déficit de más de mil millones de dólares en los próximos años en un escenario apocalíptico.

Eso representa menos del 2% de los ingresos fiscales y la ciudad probablemente se adaptará a ese desafío, dijo.

Pero la situación parece más grave en otros lugares.

En San Francisco, donde el cambio hacia el trabajo remoto ha sido más extremo, el alcalde de la ciudad detuvo temporalmente la contratación y ordenó a los funcionarios que se prepararan para recortar el gasto en un 10%.

Los analistas en Boston, donde más de un tercio de los ingresos fiscales provienen de impuestos a la propiedad comercial, pronostican un déficit presupuestario inminente y están presionando a la ciudad para que encuentre nuevas formas de recaudar dinero.

También aparecieron advertencias en Atlanta, Dallas y otras ciudades.

Moody's LaSalvia dice que la pandemia ha acelerado un cambio que ha estado en marcha durante décadas desde los distritos comerciales 9-5 del centro de la ciudad hacia áreas más de uso mixto.

Aunque las vacantes pueden causar problemas en los próximos años, dice que la oferta se reducirá y la caída del valor creará oportunidades para que nuevas empresas vengan y reinventen los vecindarios.

Dice: «Este es el momento del cambio de los centros de gravedad y del cambio de los centros de poder dentro de cada una de nuestras ciudades».

El barrio de Yavrodi, donde muchas empresas están invirtiendo dinero en desarrollo, se encuentra posiblemente entre las mejores zonas para capear esta transición.

Al otro lado de la calle, pequeñas empresas de atención médica han llenado un edificio recientemente reconstruido con la ayuda de créditos fiscales de la ciudad.

Cerca de allí, en 360 Park Avenue South, un restaurante y una empresa se han comprometido a alquilar espacio, y el propietario Boston Properties dijo que espera que el edificio vuelva a estar casi lleno para finales del próximo año.

Las empresas de tecnología que alguna vez impulsaron la demanda en el área han disminuido, pero Peter Turchin, vicepresidente de la firma inmobiliaria CBRE y agente de arrendamiento del edificio, dice que todavía ve interés por parte de firmas financieras y legales, que han convocado a empleados a la oficina y están dispuestos a pagar por el espacio.Clase alta.

«No creo que tenga ningún significado más amplio», dice sobre el acuerdo de un dólar. «Estamos muy ocupados.»

La empresa que vendió su participación, que invierte el dinero en el Plan de Pensiones de Canadá, declinó hacer comentarios.

Yafrodi sigue siendo escéptico.

Incluso si el espacio fuera alquilado, se estima que sólo el 12% de los trabajadores de oficina de Manhattan estarían en persona cinco días a la semana.

Dice que eso simplemente no es suficiente para sostener negocios minoristas como el suyo, especialmente porque muchas empresas están utilizando alimentos gratuitos o fuertemente subsidiados en un intento de facilitar la aceptación de pedidos de regreso a la oficina.

Después de reducir su plantilla de 12 a cinco, cambiar su menú y ampliar las entregas, no ve mucho que nadie pueda hacer para solucionar el problema.

«Cada uno tiene ideas diferentes, pero están tratando de poner una curita en una herida grande cuando necesitan puntos fuertes», dice.

“El estilo de vida de oficina, como era antes de la pandemia, nunca volverá”.