Las transacciones de compraventa de viviendas en España alcanzan máximos de una década en el primer semestre

Las ventas de viviendas en España cayeron por quinto mes consecutivo en junio. Según el Instituto Nacional de Estadística, las ventas de junio cayeron un 6,4% interanual. En lo que va del año, las ventas de viviendas han bajado un 4% año tras año a 315.783 transacciones.

Sin embargo, las ventas en la primera mitad del año fueron las más altas de una década, particularmente porque el mercado de casas nuevas se recuperó después de crecer 10.7% año contra año en junio y acumuló 60,426 transacciones desde el comienzo del año. En 2022.

Durante los últimos 12 meses, se han vendido 634.000 viviendas, un 1 % más que los 12 meses anteriores, cuando las tasas de interés eran excepcionalmente bajas.

Por tipo de comprador, las compras extranjeras son mejores que las compras españolas. En el primer trimestre de 2023 el número de compradores del exterior cayó un 2,7% interanual, frente al -11,6% de los españoles, según los últimos datos publicados por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

El aumento de las tasas de interés tiene un impacto más fuerte en el mercado hipotecario que en la demanda de vivienda.

Desde que el Banco Central Europeo comenzó a subir los tipos en julio de 2022, el tipo de interés hipotecario medio en España ha aumentado hasta el 4,045 % en junio de 2023, frente al 1,8 % del año anterior. Se trata del nivel más alto desde febrero de 2009, cuando los tipos hipotecarios se situaban en el 4,3%, según el Banco de España.

El euríbor a 12 meses, el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas españolas, cerró en el 4,149 % en julio, frente al 4,007 % de junio y el 0,992 % de junio de 2022. Está en su nivel más alto desde que cerró a las 4:35 en noviembre de 2008. %

El impacto de la subida de tipos se sintió en el número de nuevas hipotecas, que cayó un 24% interanual en mayo. Se trata del mayor descenso desde enero de 2021 y amplía el descenso global de los cinco primeros meses del año hasta el 11,9%, aunque las hipotecas emitidas se mantienen en el mismo nivel que antes de la pandemia.

De cara al futuro, se espera que las ventas de viviendas continúen cayendo, ya que los economistas estiman que es probable que el BCE aumente las tasas de interés antes de una pausa. Otro riesgo a la baja radica en las tasas de interés más altas de lo esperado, mientras que la inflación persistentemente elevada arrastra los ingresos de los hogares, lo que podría desencadenar nuevas caídas en las ventas de viviendas.

Por otro lado, la resiliencia del mercado laboral español seguirá apoyando la demanda de vivienda. Se espera que el empleo crezca un 3,6% con 700.000 nuevos puestos de trabajo en 2024, se espera que los salarios aumenten un 5% en 2023 y un 2% en 2024, y la inflación seguirá su tendencia a la baja hasta el 2% en 2024, según datos de Oxford Economics.

A diferencia de 2008, no hay sobreoferta y los bancos han endurecido los estándares crediticios para hipotecas desde el ciclo expansivo anterior. Debido a que las hipotecas de tasa fija superaron en número a las hipotecas de tasa variable en los últimos tres años, los prestatarios ahora son menos vulnerables al aumento de las tasas de interés. En 2007, las hipotecas a tipo fijo representaron menos del 2% de todas las hipotecas emitidas ese año.