El mayor constructor de viviendas de China lucha por sobrevivir a medida que se profundiza la crisis económica

Cuando Country Garden, el mayor desarrollador del cada vez más turbulento sector inmobiliario de China, publicó su informe anual en abril, fue una sorpresa. diseño de portada Esperanza resucitada: El fénix extiende sus alas.

La compañía dijo que el panorama mostraba que la economía de China estaba «de nuevo en el buen camino» y que este año «el crecimiento se dispararía a nuevas alturas».

Eso fue una ilusión.

Poco después de la publicación del informe, la incipiente recuperación económica de China perdió fuelle y el ya estancado mercado inmobiliario comenzó a colapsar. Y en Country Garden, las ventas de departamentos sin terminar, un indicador crítico de ganancias futuras, cayeron más del 50 por ciento en junio y julio, el doble de la tasa de caída de los cinco meses anteriores.

En los últimos tres años, con docenas de grandes promotores incumpliendo sus obligaciones tras años de endeudamiento excesivo, Country Garden ha sido una anomalía. Pero el mes pasado incumplió el pago de intereses, lo que sugiere que también estaba en riesgo de colapso financiero, con una deuda de 187.000 millones de dólares.

Country Garden debería recibir 22,5 millones de dólares esta semana, que es el final del período de gracia para pagos atrasados. El viernes, la compañía obtuvo la aprobación de último minuto de los acreedores para diferir el pago de 537 millones de dólares en bonos denominados en yuanes, originalmente programado para el lunes, hasta 2026, según documentos compartidos por Country Garden.

La semana pasada, después de informar una pérdida de 7.100 millones de dólares durante los primeros seis meses de 2023, Country Garden dijo que había «incertidumbres materiales que pueden generar dudas significativas» sobre su capacidad para evitar la quiebra. La compañía está luchando por recaudar efectivo y distanciarse de sus acreedores, vendiendo participaciones en bienes raíces y emitiendo acciones con descuento.

Fue una caída dramática para Country Garden. El improbable ascenso de la compañía de constructora de viviendas regional a gigante nacional sigue el rápido ascenso de China. Ahora su colapso refleja la velocidad y la gravedad del colapso inmobiliario del país, que amenaza con descarrilar la economía en general.

«Por muy grande que sea un Country Garden, es como un canario en una mina de carbón», dijo Kenneth Rogoff, profesor de economía de la Universidad de Harvard que ha escrito extensamente sobre China.

Para apuntalar el tambaleante mercado inmobiliario, los reguladores financieros de China introdujeron el jueves una serie de medidas, incluida la reducción de los pagos mínimos para los compradores por primera vez y la reducción de las tasas de interés de las hipotecas existentes.

Estas y otras medidas pueden no ser suficientes para salvar a la empresa Country Garden en dificultades de pagar sus deudas.

Muchos bonos de Country Garden se cotizan a centavos de dólar, lo que indica que los prestamistas tienen pocas esperanzas de recibir el reembolso. El precio de las acciones de la compañía es ahora inferior a 1 dólar de Hong Kong, una fuerte caída para lo que alguna vez fue una de las empresas privadas más grandes de China, que cotizaba por encima de los 17 dólares de Hong Kong hace cinco años.

Country Garden fue fundado por Yang Guoqiang, un ex agricultor y trabajador de la construcción que creció en tal pobreza que, según un perfil en un sitio web del gobierno, no usó zapatos durante los primeros 17 años de su vida y casi se cae. fuera de la escuela porque no puede pagar la matrícula de 1 dólar.

La empresa comenzó a desarrollar bienes raíces en 1997, en un momento en que China comenzaba a cambiar las reglas para la propiedad privada de bienes raíces. Cuando salió a bolsa en 2007, la empresa dijo a los inversores que una de sus fortalezas era una gran reserva de terrenos de bajo costo para desarrollo. También dijo que puede construir más rápido y más barato que sus competidores.

Dos años antes de la oferta pública, el Sr. Yang transfirió su participación del 70 por ciento a su segunda hija, Yang Huiyan, quien entonces era gerente en el departamento de compras de la compañía. Cuando Country Garden salió a bolsa, la joven de 25 años se convirtió en la mujer más rica de Asia, con una fortuna estimada finalmente en 29.000 millones de dólares. La Sra. Yang, que fue copresidenta con su padre hasta marzo pasado, cuando asumió el cargo en exclusiva, sigue siendo la accionista mayoritaria de Country Garden.

Country Garden se expandió rápidamente, manteniendo el ritmo de la campaña de urbanización del gobierno. Se ha expandido mucho más allá de la provincia de Guangdong, incursionando en las ciudades menos desarrolladas de tercer y cuarto nivel de China, beneficiándose del auge después de 2015 cuando, como parte de un plan nacional de «reurbanización de barrios marginales», China comenzó a pagar a los residentes en efectivo por el comercio. En chozas destartaladas en pequeños pueblos y ciudades.

La empresa ha tenido éxito gracias a una estrategia de alta rotación: construir rápido, vender rápido y retirar dinero rápidamente. Esto permitió a Country Garden vender casas más baratas y al mismo tiempo obtener más ganancias que sus competidores. A medida que los bienes raíces se han convertido en la columna vertebral de la economía china y la principal inversión para muchas familias chinas, Country Garden se ha convertido en una de las empresas no estatales más grandes del país.

Country Garden ha vendido más viviendas que cualquier otro promotor en los últimos seis años, cortejando a compradores como Zhou Qizhou.

En 2019, compró un apartamento en un jardín rural en Enshi, una ciudad más pequeña en el centro de China. Aunque el Sr. Zhou trabajaba en Shanghai, se sintió presionado a comprar una casa en caso de que no pudiera pagarla más adelante. Compró un apartamento de 115 metros cuadrados (aproximadamente 1200 pies cuadrados) por aproximadamente $125 000. Quedó impresionado por la velocidad de la construcción y el bajo precio, aunque describió la calidad de la construcción como promedio. Sólo lamenta haber comprado justo antes de que cayera el mercado.

«Al fin y al cabo, Country Garden sigue siendo una gran marca», afirmó el Sr. Chu.

Pero la demanda de bienes raíces, alguna vez insaciable, se ha evaporado y la economía china está tambaleándose. Empresas como Country Garden se han visto presionadas por los efectos de los paralizantes cierres por coronavirus, una ofensiva gubernamental contra el endeudamiento imprudente de los promotores inmobiliarios y años de priorizar las empresas estatales sobre las privadas. La crisis económica fue más grave en las ciudades más pequeñas, donde las economías locales no pudieron seguir el ritmo del auge de la construcción. Ahora esas ciudades están llenas de apartamentos vacíos.

Cuando Country Garden reveló recientemente su enorme pérdida en la primera mitad del año, dijo que «no logró comprender los riesgos potenciales asociados con sus inversiones desproporcionadamente grandes» en ciudades más pequeñas.

Hasta hace poco, Country Garden era aclamado como un sobreviviente de la agitación en la industria. Y si bien Beijing ha hecho poco para apoyar a otros importantes constructores de viviendas, incluido Evergrande, el promotor inmobiliario ahora en quiebra que alguna vez rivalizó con Country Garden por la supremacía del mercado, el gobierno ha mostrado más disposición a apoyar a la empresa.

Cuando los reguladores financieros de China emitieron una directriz de 16 puntos en noviembre para ayudar a la industria inmobiliaria, Country Garden fue incluido en una «lista blanca» de desarrolladores de alta calidad para priorizar el acceso a ayuda financiera y líneas de crédito de bancos estatales. Según informes de los medios chinos.

Durante muchos años, Country Garden ha mantenido estrechos vínculos con el gobernante Partido Comunista. Su fundador, el Sr. Yang, trabajó para la Conferencia Consultiva Política del Pueblo Chino, un organismo asesor político nacional. Country Garden ha apoyado de manera proactiva iniciativas políticas como la distribución de máquinas de coser y equipos agrícolas a áreas empobrecidas bajo el lema «Alivio de la pobreza».

Incluso cuando las finanzas de Country Garden Company se deterioraron, dio prioridad a los deseos de los responsables políticos al completar la construcción de viviendas previamente vendidas. Terminó casi 700.000 unidades pre-vendidas el año pasado y otras 278.000 unidades en el primer semestre de este año.

Sin embargo, Country Garden dijo en su último informe de ganancias que está enfocado en mejorar su flujo de caja y reducir costos. Ahora emplea a unas 58.000 personas, menos de la mitad del número de empleados a tiempo completo en 2018. La compañía se negó a proporcionar comentarios adicionales más allá de sus anuncios públicos.

En su informe de resultados, la empresa dijo que tenía «un profundo remordimiento» por su situación actual, pero añadió que «nunca sucumbirá al derrotismo pasivo». Cuando el Sr. Yang se dirigió a los empleados en una reunión de la empresa a principios de este año, los instó a perseverar.

Él dijo: «No caigas antes del amanecer». Según la cuenta WeChat de la empresa.. «Debemos vivir hasta que llegue la primavera, y la primavera seguramente llegará».