El disfuncional mercado inmobiliario español finalmente ofrece algunas oportunidades

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En los años previos a la crisis financiera, los altos precios de la vivienda impulsaron un auge de la construcción y un eventual exceso de viviendas no deseadas en los países periféricos de Europa.

Precios de viviendas españolas únicamente. Restaurado a esos niveles Hoy. A medida que las viviendas disponibles siguen disminuyendo, la falta de oferta se está convirtiendo en un nuevo problema. El país registró un déficit de alrededor de 350.000 viviendas el año pasado. En España se está desarrollando una conocida historia europea: la gente quiere casas, pero las condiciones financieras sofocan tanto la demanda como la oferta.

Los promotores inmobiliarios en España se encuentran en un dilema. Los precios de la vivienda siguen aumentando, pero lo que cuenta son los volúmenes. Las transacciones de vivienda nueva cayeron una décima el año pasado. Los nuevos permisos se han estancado y las terminaciones están cayendo. La baja actividad de construcción explica por qué los precios de las viviendas nuevas están aumentando dos veces más rápido que los de las viviendas existentes. Estos fundamentos apuntan a algo impensable desde hace dos décadas: una oportunidad en el mercado inmobiliario español.

Las acciones de constructoras españolas cotizadas como Neinor Homes, Metrovacesa y Aedas Homes han estado por debajo de su valor contable a lo largo de los años. La falta de interés de los inversores obstaculiza tanto los esfuerzos por construir nuevas viviendas como negocios con costos de capital fijos.

Haciendo caso omiso del mercado para este sector, los modelos se modifican para priorizar los flujos de efectivo y los retornos para los accionistas. Metrovacesa ya ha devuelto más del 40 por ciento de su capitalización bursátil en dividendos desde 2019, financiados con beneficios y mejoras de los bancos de suelo. Este año se espera otro rendimiento del 10 por ciento.

Neynar Homes se embarcó en un viaje similar el año pasado cuando decidió vender su división de construcción para alquiler y devolver efectivo a los accionistas. Los dividendos esperados este año son 200 millones de euros, equivalente a un rendimiento futuro del 25 por ciento. Se esperan otros 150 millones de euros hasta 2025.

Con la caída de las tasas de interés y la entrada en vigor del apoyo hipotecario patrocinado por el gobierno, los constructores deberían estar preparados para anticipar la demanda este año. Las preventas de Metrovacesa fueron las quintas más altas del primer trimestre

Al no poder conseguir capital, Neynor Homes añadió 300 millones de euros de su plan de venta a tres asociaciones el año pasado, sumándose a su propia cartera de empresas conjuntas. Dejando a un lado la demanda, los inversores creen que el enfoque de reducción de capital y el mayor rendimiento sobre el capital que espera generar serán más positivos.

Las acciones de los tres han subido más de una décima en el último mes, impulsadas por la perspectiva bajista del banco central. El rendimiento en toda la hacienda y los descuentos del 20 por ciento sobre el valor contable aún están por llegar.

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